Research #1

macro economics

Fernando Bruna
A Coruña, April 2018

 







Coruña baleira, ¿de que? 


No ano 2018, o proxecto colaborativo Empty Coruña está detectando a existencia duns dous mil elementos urbanos da comarca de A Coruña, incluíndo solares, que se poden catalogar como baleiros. Aínda que haberá de ser matizado, ao pensar na paralización destes espazos, hai que remitirse ao estoupido da burbulla inmobiliaria e á crise financeira que tiveron lugar a partires do ano 2007.

O proceso de creación de burbullas inmobiliarias ten unha vertente macroeconómica, que se pode resumir na existencia de diñeiro barato durante un período longo de tempo, e ten outra vertente normativa. Algúns exemplos destas normativas son as Leis do Chan de 1998 e do 2007, a creación das Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMIs) no 2009, e a súa reforma no 2012; a creación da Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB) no 2012; ou a reforma da Lei de Arrendamentos Urbanos no 2013. Normativas como estas responden a obxectivos (e intereses) concretos en contextos determinados. Sen entrar a valorar cada  un destes exemplos normativos, ou doutros, cómpre lembrar que cando se trata de políticas de solo e de vivenda o cortopracismo soe implicar custes a longo prazo. En calquera caso, hoxe en día, o maior propietario inmobiliario de España é a SAREB, o chamado “banco malo” que o Estado creou para absorber os activos “tóxicos” das entidades financeiras, é dicir, como política de saneamento do sistema financeiro, non do sistema inmobiliario. En Galicia, os maiores propietarios son SOCIMISs, parte das cales pertencen a grandes fondos internacionais (La Voz de Galicia, 27/05/2018), os chamados “fondos voitres”, como Blackstone, que é o maior propietario inmobiliario do mundo. Isto configura unha estrutura de propiedade sen precedentes, da que aínda non coñecemos ben as súas implicacións. Os datos recentes semellan confirmar a creación actual doutra burbulla no prezo da vivenda e nos alugueres en España, que non é allea aos procesos que acabo de mencionar.

Pero antes de falar de conxuntura, situemos o debate a partires dalgúns datos do Instituto Galego de Estatística sobre o pasado recente. Segundo o censo de poboación do 2011 a comarca de A Coruña ten case 400 mil habitantes e o concello de A Coruña case 250 mil. Comparando co censo do 2001, o crecemento da poboación foi dun 11% na comarca e de menos dun 4% no concello (menos do 3% para o conxunto galego). Daquela, nada na demografía explica as seguintes cifras do sector inmobiliario. Na cidade de A Coruña, a superficie de nova planta construída cada ano pasou de 154 mil metros cadrados (anos 2001-2008) a 31 mil (2009-2016). Neses períodos, para o conxunto de Galicia pasouse de 6,4 millóns a menos de 1 millón de m2 construídos cada ano en edificios de nova planta. Por outra banda, o prezo medio do metro cadrado de solo urbano no concello de A Coruña foi no primeiro trimestre do 2018 un 65% inferior ao do mesmo período do 2007. O prezo medio da vivenda libre en euros por m2 caeu un 32% nese intervalo de tempo.  Estas cifras habería que matizalas tendo en conta prezos reais (unha vez descontada a inflación) e tendo tamén en conta a evolución da capacidade adquisitiva da poboación (medida polo salario real). Sen embargo, son xa indicativos do dramático cambio que ten ocorrido no sector nos últimos anos, e do intre de transición en que se está formulando a reflexión aberta sobre A Coruña baleira.

    A idea de espazos físicos baleiros de obxecto, baleiros de obxectos, baleiros de actividades e/ou de persoas, é tamén un símbolo ou metáfora doutros baleiros.     Temos baleiros de información, xa que aínda non sabemos ben como chegamos ata aquí. É obvio que a recente e longa crise económica, tras unha burbulla inmobiliaria, deixou cicatrices na comarca, na forma de proxectos inmobiliarios interrompidos e construcións nas que cesou a actividade. Sen embargo, do total de elementos baleiros ignoramos que parte son consecuencia directa da crise e que parte responde a factores de longo prazo. De xeito semellante, está por investigar a situación legal de cada un deses elementos e as posibilidades técnicas de recuperalos funcionalmente. E mesmo descoñecemos o impacto desta situación, que pode afectar en moitas dimensións: impacto estético, redución do parque potencial de vivenda, efectos nos prezos do solo, dispoñibilidade de servicios urbanos, identificación de persoas e colectivos afectados...

    Hai tamén baleiros de ideas. Os estudios urbanos teñen identificado moitos casos de éxito na revitalización de rúas ou barrios, pero ¿como abordar unha estratexia para milleiros de elementos urbanos abandonados ou paralizados que están dispersos e responden a problemáticas e situacións legais diversas? A propia abundancia destas situacións xa suxire a oportunidade dunha reflexión por parte das autoridades públicas e de foros académicos e civís. Pero iso non implica a necesidade de intervención: ¿tenderá o propio mercado a buscar usos para eses elementos baleiros, a través das leis de oferta e demanda?. E aínda se así ocorrese: ¿son eses elementos unha oportunidade social á vez que un problema?. En calquera caso, ¿que capacidade hai de intervir por parte das autoridades públicas?; ¿en que situacións?; ¿que administracións e como haberían de intervir?. O baleiro de ideas afecta tanto ás ferramentas (dende a divulgación, facilitación, ou mediación aos incentivos ou á expropiación) como aos posibles usos, xa que as necesidades sociais son múltiples: para un elemento específico, ¿habería de potenciarse a vivenda, os espazos de ocio, a actividade económica ou de servizos, o medio ambiente...?.

E ante o baleiro de ideas, o proceso que simboliza Empty Coruña ten o seu correlato na recente aparición de certos fenómenos sociais. A voceira da Plataforma de Afectados por la Hipoteca converteuse en alcaldesa de Barcelona, algo impensable na lóxica política previa. A linguaxe dos movementos sociais comezou a incorporar conceptos como “mobbing inmobiliario” ou “violencia inmobiliaria”. Expresións como "dación en pagamento" ou "desafiuzamento" teñen pasado de ser vocabulario técnico ou asunto de minorías a estar presentes no medios de comunicación e ser protagonistas do discurso dalgúns movementos sociais.

    Entre outros posibles baleiros, quero rematar esta reflexión preliminar falando de baleiros tecnolóxicos e baleiros de redes. A axenda de xestión pública está cambiando en función tamén das posibilidades que ofrecen as novas tecnoloxías e a xeración e tratamento de datos masivos (big data). Como pasa con toda tecnoloxía, a súa utilidade depende exclusivamente das finalidades ás que se destine. Se a información é poder, facela pública  (open data) é emponderar. Pero, ademais, compartir información pública permite sinerxías e favorece solucións novidosas (open innovation). Na Unión Europea, no Estado español e nalgunhas comunidades autónomas hai xa portais de internet sobre open data, pero esta perspectiva incipiente ten aínda escasa presencia no ámbito local e de xestión urbana e de espazos urbanos.

Adicionalmente, gustaríame asociar a idea de tecnoloxía e de cidades intelixentes (smart cities) a outro concepto, o de territorios ou cidades que aprenden. Os espazos urbanos son lugares de encontro con necesidades de convivencia, de liberdade e de desenvolvemento persoal e colectivo, con necesidade de favorecer a economía, a sustentabilidade, a mobilidade, a loxística, con necesidades de protección de persoas e de xeitos de vida, na busca da felicidade... Son espazos con inercia pero tamén dinámicos. Ha de invocarse “intelixencia” para a xestión e planificación de residuos, de tráfico, de edificios, de posibilidades culturais... pero tamén para acumular coñecemento, para crear foros de encontro e deliberación entre intereses diversos, para promover a participación, para detectar problemáticas e buscar solucións, para re-pensar e deseñar futuribles. A acumulación de coñecemento operativo (aprendizaxe) polos axentes públicos e privados non debe estar sometida ao ciclo electoral ou á continxencia de que haxa ou non políticos sensibles a estas ideas. Han de deseñarse mecanismos e ferramentas que permitan construír unha intelixencia colectiva a longo prazo, formada por redes e redes de redes, integradas vertical e horizontalmente, partindo da súa diversidade e heteroxeneidade, e dotadas de sistemas tecnolóxicos e de xestión do coñecemento.

Esta estratexia de innovación social e de competitividade territorial afecta directamente á xestión do espazo físico urbano e das súas edificacións, así como dos seus distintos “baleiros”. Os baleiros de información, de normas legais, de ideas, de iniciativas, de diálogo... cóbrense con intelixencia colectiva, con foros e redes, con colaboración sociais, con proxectos internacionais, con xestión institucional do coñecemento, con persoas.  





 

 


Mark